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    來源:現代快報    發布時間: 2018-09-02 00:03:16 

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  ■ 樓市觀察

  房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來。2011年之前的約十年,行業利潤率很高,而2011年開始,行業利潤率持續下滑,微利項目、甚至虧損項目越來越多。

  近日公布的142家上市房企2015年中報顯示,上半年負債合計近3.4萬億元,同比增長13%,平均負債率為76.8%,創下近年峰值,超過四成負債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%,相比2013年已顯著下滑約3個百分點。

  這組數據說明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好過。負債率超過70%,屬于風險增加的區域。在樓市繁榮期,部分房企高負債,就意味著高杠桿,這是有利于快速擴張的。但在市場平穩期或低迷期,仍出現高負債,多屬經營壓力和風險的顯現。

  截至今年7月末,全國商品房待售面積為66259萬平方米,其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。今年以來全國樓市復蘇,但是區域差異明顯,一線城市顯著回暖,二線城市有所反彈,而廣大三四線城市復蘇乏力,住宅庫存仍處歷史偏高水平。

  上市公司業績已經顯現承壓,而更多的中小房企的經營壓力更是在繼續惡化之中。國家統計局數據表明,2005年全國房地產開發企業5.6萬家,2013年增至9.1萬家,其中僅在受金融危機沖擊后的2009年房企數量略有下降。

  從房企數量變化來看,看似并無壓力加大的跡象;其實不然,房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來。房企數量一般與全國新房銷量呈正相關。1998年以來,我國新房成交量不斷增長,其中僅2008年和2014年下降。全國新房銷量未見歷史大頂,房企數量不可能大幅下降,因為是按項目公司統計的。2014年全國房企數據尚未公布,很可能再次出現下滑,也就是說,2014-2017年間很可能將會出現歷史高點。

  筆者曾經指出,2011年全國房企購地量事實上已經見到歷史大頂,2013年全國新開工量也已是見到歷史大頂,2016年或2017年全國新房銷售將也很可能見到歷史大頂。所以房企數量很可能在2013-2017年見到歷史大頂。另外,近兩三年行業并購案例越來越多,這從融創的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數量見頂。

  如果從更大的視角和格局觀察,其實2011年已經是中國房地產業黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年,行業利潤率很高,絕大部分時間段,開發商不管大中小,過得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開始,行業利潤率持續下滑,微利項目、甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說,即便是在一線城市風光搶地的那些大房企,誰又敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤?

  因此,以歷史的眼光看長期趨勢,必定會有越來越多的開發商退出這個行業,而繼續呆在這個行業的多數企業也將轉型,這是一個行業的宿命。但并不代表這個行業的完結。一方面二手房市場規模將越來越大,另一方面城市更新將一直存在。另外,新房開發行業的集中度還將繼續提高,10-20家大型房企的營收規模還將繼續擴大。這個行業的游戲還將繼續,只是玩家哭多笑少。

  □楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

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